부동산 권리분석 연습 : 대항력의 이해(주택, 상가)

Book : 하마터면 부동산 경매도 모르고 집 살 뻔했다. 

경매로 부동산 구입 시 기존 임차인에게 대항력이 있는지가 매우 중요함. 인수주의 말소주의 적용 유무에 따라 임차인의 보증금을 부담하는 여부가 결정됨

대항력 연습문제

1. 전입신고일에 이사하여 점유 요건 충족함. 근저당권(은행1)이 말소기준권리

   임차인은 대항력이 없는 임차인임

근저당권(은행1)	2019.02.15
근저당권(은행2)	2019.03.06
가압류(은행)	2019.06.20
가압류(개인)	2019.02.25
임차인 전입신고	2019.02.25
확정일자	2019.02.25

 

2. 전입신고일에 이사하여 점유 요건을 충족함. 근저당권(은행1)이 말소기순권리. 전입신고와 근저당권 등 등기사항전부증명서에 기재되는 각종 권리들이 동일한 날짜에 성립되면 항상 전입신고가 뒤진다. 전입신고 효력 발생일은 다음날 새벽 0시임

  임차인은 대항력이 없는 임차인임

근저당권(은행1)	2018.08.10
근저당권(은행2)	2018.08.17
압류(국세청)	2018.08.30
가처분(개인)	2019.08.29
임차인 전입신고	2019.08.10
확정일자	2019.08.16

 

3. 전입신고일에 이사하여 점유 요건 충족함. 근저당권(은행1)이 말소기준권리

  확정일자는 대항력 요건이 아님. 대항력 판별의 기준은 전입신고일

  임차인은 대항력 있는 임차인임

근저당권(은행1)	20180810
압류(구청)	20180829
가압류(은행2)	20190808
가압류(개인)	20190813
임차인 전입신고	20180809
확정일자	20190810

 

4. 전입신고일에 이사하여 점유 요건 충족. 근저당권(은행1)이 말소권리기준 : 임차인 대항력 없음

근저당권(은행1)	20190503
근저당권(은행2)	20190607
가압류(개인)	20190816
가등기(개인)	20190808
임차인 전입신고	20190504
확정일자	20190502

 

5. 대항력 있는 임차인

근저당권 은행1	20190510
근저당권 은행2	20190614
압류	20190724
가압류	20190731
임차인 전입신고	20190508
확정일자	없음

 

6. 대항력 있는 임차임

근저당권 은행1	20190404
근저당권 은행2	20190506
가압류	20190605
가압류	20190624
임차인 전입신고	20190403
확정일자	20190403

 

7. 대항력 있는 임차인 : 점유와 사업자등록이라는 대항력을 확보한 임차인에게 확정일자가 없으면 배당 절차에 참가할 수는 없지만, 낙찰자에게 보증금의 반환을 요구할 수는 있다.

근저당권 은행1	20180205
근저당권 은행2	20180320
가압류	20180722
가압류	20180719
임차인 사업자등록	20180201
확정일자	없음