부동산 권리분석 : 말소기준권리

Book : 하마터면 부동산 경매도 모르고 집 살 뻔했다. 

 

말소기준권리란 경매를 통해 부동산을 구입함에 있어 등기사항전부증명서상에 기재되어 있는 모든 권리 및 임차권을 낙찰자가 인수해야 하는지, 아니면 말소되는지를 판정하는 기준이 되는 권리

 

말소기준이 되는 권리

1. 등기부등본상 각종 권리들의 소멸 또는 인수의 기준

2. 주택임차인 또는 상가임차인의 임대보증금 인수 여부 판정 기준

3. 임차인을 대상으로 인도명령을 활용할 수 있는지, 명도소송이라는 복잡한 절차를 활용해야 하는지의 기준

 

말소기준권리가 되는 권리

1. 최선순위 가압류

2. 최선순위 압류

3. 최선순위 근저당권

4. 최선순위 저당권

5. 최선순위 담보가등기

6. 경매 신청한 최선순위 전세권

7. 경매개시결정등기

 

 

말소기준권리 연습문제

1. 주택임차인과 가처분은 인수대상 권리가 됨

주택임차인 전입	20140107
주택임차인 확정일자	20140107
가처분	20150303
압류	20150808
전세권	20151115
저당권	20160208
상가임차인	20170119
임의경매신청	저당권

 

2. 말소기준권리는 담보가등기이고 인수대상권리는 가압류임

    전 소유자에 대한 가압류는 말소기준권리가 될 수 없음. 인수원칙. 전 소유자의 가압류가 있는 경우 진행하지 말 것

가압류(전 소유자의 가압류)	20170119
담보가등기	20170213
압류	20170905
근저당권	20171108
주택 전세권	20171208
상가임차인	20180209
임의경매신청	근저당권

 

3. 말소기준 권리 찾기 : 말소기준권리는 압류이고, 가처분과 소유권이전 청구권 가등기는 인수대상권리가 됨

가처분	20170220
소유권이전청구권부가등기	20170313
압류	20170805
근저당권	20181016
주택전세권	20181218
상가임차인	20190311
임의 경매신청	근저당권

 

4. 말소기준 권리. 인수대상 권리 유무 판단 : 말소기준권리는 가압류이고, 배당요구 없는 전세권은 인수대상 권리임

최선순위 전세권이 모두 말소기준권리가 되는 것은 아님. 최선순위이고 집합건물 또는 건물 전체의 전세권자이면서 배당요구를 한 경우에만 말소기준 권리가 됨

배당요구없는 전세권	20160424
가압류	20190625
근저당권	20190822
압류	20190921
가압류	20200115
가압류	20200201
임의경매신청	근저당권

 

5. 말소기준권리 찾고 인수 혹은 말소대상 권리 판정 : 말소기준권리는 전세권이고 인수대상권리는 가등기임

전세권	20160226
가압류	20171219
근저당권	20171220
가등기	20180824
가처분	20180907
가압류	20190607
임의경매신청	전세권

 

6. 말소기준권리. 인수 또는 말소대상 권리 판정 : 배당요구가 없는 가등기는 소유권이전청구권가등기일 가능성이 높다 말소되지 않고 인수되므로 무조건 피해야한다. 말소기준권리는 근저당권이고 인수대상권리는 가등기임

가등기(배당요구 없음)	20170103
근저당권	20170107
가압류	20180716
임차권	20180727
임차권	20180808
가처분	20190117
강제경매신청	가압류

 

7. 말소기준권리를 찾은 후 인수 또는 말소 대상 권리 판정 : 말소기준권리보다 선순위 임차인은 원칙적으로 인수 대상이지만 배당요구를 했다면 인수 금액이 줄어든다는 점을 고려하여 입찰 가격을 써야함. 대항력있는 임차인이라 할지라도 전입신고만 있고 확정일자가 없으면 낙찰자가 보증금 전부를 인수해야 함

임차권 : 전입신고 o, 확정일자 x	20170519
임차권 : 전입신고 o, 확정일자 o, 배당요구	20170630
가압류	20181226
근저당권	20190119
압류	20191030
가처분	20191211
강제경매신청	가압류

 

8. 말소기준권리, 인수 또는 말소 대상 권리 : 말소기준권리보다 선순위인 전세권이 집합건물 또는 건물 전체에 대한 전세권이 아니면 말소기준권리가 될 수 없음. 배당 요구 여부가 포인트임. 배당 요구했다면 낙찰자가 전세보증금을 부담하지 안아도 됨. 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 전세보증금 부담. 말소기준권리는 근저당권이고, 인수대상권리는 전세권과 임차권

전세권 : 배당요구 없음, 다가구 3층	20170928
임차권 : 전입신고 배당요구 다가구1층	20180422
근저당권	20180609
저당권	20180627
가압류	20190130
압류	20190206
임의경매신청	근저당권