부동산 경매 - 경매 절차

부동산 경매절차는 목적물을 압류하여 현금화한 다음 채권자의 채권을 변제하는 절차로 진행됩니다. 

 

강제경매 절차

<부동산 강제경매 절차 중심>

 

1. 경매신청 및 경매개시 결정 : 채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입, 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달

  1) 강제경매신청서 작성(서면, 기명날인)

      - 채권자와 채무자의 성명과 주소

      - 집행법원

      - 부동산의 표시(부동산 등기사항전부증명서 표제부)

      - 변제를 받고자하는 일정한 채권과 그 청구액

      - 집행권원(종국판결,  화해조서, 지급명령, 화해권고결정 등)

  2) 첨부 서류

     - 집행권원 정본

     - 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류

     - 부동산등기사항전부증명서

     - 부동산 목록 10통

     - 수입인지

     - 대법원 수입증지 부동산 1개당 3000원 첨부

     - 등록세, 지방교육세 영수필통지서, 영수필통지서

     - 비용의 예납(송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등 비용)

  3) 관할법원(부동산 소재지)

     - 경매개시 결정

     - 경매개시결정 기입등기의 촉탁

     - 경매개시결정문의 송달

 

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고 : 압류되면 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 첫 매각기일 이전으로 정함, 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란이나 법원게시판에 게시 공고

  1) 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익 : 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당 받음, 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당 받지 못함

  2) 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자 

      - 집행력있는 정본을 가진 채권자

      - 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자

      - 첫 경매개시결정등기 후에 가압류한 채권자

      - 국세 등의 교부청구권자

  3) 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 : 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권등기권자, 압류등기권자, 가압류권자, 이중경매신청인 

3. 매각의 준비 : 집행관은 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 등을 조사 후 감정인은 매각할 부동산 평가, 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정함, 경매개시결정이 내려지면 법원은 경매할 부동산을 입찰의 방법으로 매각하여 현금화 준비함

  1) 현황조사 : 매수희망자는 현황조사보고서를 통해 부동산 정보를 얻을 수 있음

  2) 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정

  3) 매각물건명세서의 작성, 비치 : 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유 권원 기간, 차임 또는 보증금 관계인 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 것, 매각에 의하여 설정된 지상권 기재한 매각물건명세서 작성, 현황조사보고서, 감정평가서

  4) 공과를 주관하는 고무소에 대한 최고 : 공무소에 대하여 경매할 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 배당요구 종기까지 통지, 변제하고 남을 가망이 있는지 확인, 조세 등에 대한 교부청구 기회 주기 위한 것

  5) 이해관계인에 대한 채권신고의 최고 : 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기까지 제출

4. 매각방법 등의 지정 공고 통지 : 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법, 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 or 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법

   1) 매각기일 및 매각결정기일의 지정 : 매각기일과 매각결정기일을 지정. 최초 매각기일은 공고일부터 14일 간격. 매각결정기일은 대개 매각기일부터 7일 뒤 지정. 3~4회 정도이 기일을 일괄 지정 가능

   2) 매각기일의 공고 : 매각기일의 공고에는 부동산의 표시, 강제집행 취지와 매각방법, 부동산의 점유자, 권원, 기간, 차임 또는 보증금 유무와 액수, 매각 일시, 장소와 매각을 실시할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간, 장소, 최저매각가격, 매각결정의 일시 및 장소, 매각 물건명세서 현황조사보고서 및 평가서 사본 법원 비치, 등기기록에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권 신고, 이해관계인이 매각기일에 출석할 수 있다는 취지. 일괄매각의 결정 취지. 매수인 자격 제한시에는 내용 공지. 

  3) 매각기일의 통지 : 이해관계인에게 통지

5. 매각의 실시 : 기일입찰의 경우 집행관이 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정함. 기간입찰의 경우 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉토를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투 개방하여 최고가, 차순위매수신고인을 정함. 기간입찰시 매각기일에는 입찰하지 않음.

  매각의 실시(기일입찰) : 부동산 매각은 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하는 기일입찰, 입찰기간 안에 입찰하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰 중으로 함. 

  1) 매각장소 : 법원

  2) 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치

  3) 동시매각의 원칙

  4) 입찰의 개시 : 집행관이 진행

  5) 입찰표의 기재사항 : 사건번호, 입찰자의 성명과 주소, 부동산의 표시, 입찰가격, 대리인에 의하여 입찰시 대리인 성명과 주소, 매수신청보증금액

  6) 입찰표와 매수신청보증의 제출 : 집행관에게 제출, 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 1/10, 매수신청보증을 제공하려면 보증료 지급하고 발급받은 지급위탁계약체결문서(경매보증보험증권) 제출

  7) 입찰의 종결 : 입찰표 제출 후 1시간 이내에는 종결하지 못함. 최고가매수신고인으로 결정, 최고가매수신고인이 대금지급의무를 이행하지 않는 경우 차순위매수신고인으로 결정됨. 매각기일의 종결 고지. 나머지 신청인에게 매수신청보증금을 반환

  기간입찰

  1) 입찰기간 및 매각기일 : 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주일 내로 정함

  2) 입찰표의 기재 : 작성하여 집행관에게 제출 또는 입찰봉투 등기우편. 입찰봉투 겉면에는 매각기일 적어야 하나 사건번호를 적으면 안됨

  3) 매수신청보증의 제출 : 은행에서 법원의 법원보관금 계좌에 매수신청보증금 입금 또는 보증료 납부후 발급받은 경매보증보험 증권 제출. 은행 입금시에는 발급받은 법원보관영수필 통지서를 입금증명서에 첨부하여 입찰봉투에 넣어 제출. 경매보증보험증권은 입찰봉투에 넣어 제출.

  4) 입찰의 마감 및 개찰 : 매각기일에 입찰자 앞에서 최고가매수신고인 결정

  5) 매수신청보증금의 반환

6. 매각절차 : 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부 결정.

  1) 매각기일 및 매각허부 결정

  2) 매각허부에 대한 즉시항고 : 이해관계인은 손해를 볼 경우 즉시 항고 가능(1주일 내)

7. 매각대금의 납부 : 지급 기한 안에 매각 대금 납부

  1) 대금지급기한

  2) 매각대금의 지급 절차 : 대금지급기한 안에 매각 대금 납부

  3) 매각대금 지급의 효과 : 권리 확정됨

  4) 매각대금 미지급에 따른 법원 조치 : 미지급시 차순위 --> 재매각 순으로 진행됨. 재매각시 기존 최저매각가격 유지됨. 재매각 3일전까지 매각대금 낼 수 있으며, 연2할의 지연이자 추가 납부해야 함

  5) 보증금의 배당재단 편입 : 매각대금 납부하지 못하면 보증금을 돌려받지 못함

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 : 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령 신청할 수 있음

  소유권이전등기 등의 촉탁 : 매수인은 주민등록등본, 등록세영수필통지서, 영수필확인서, 구민주택태권매입필증 첨부

  부동산인도명령 : 매각대금을 모둔 낸 후에는 채무자에게 직접 자기에게 부동산을 인도할 것을 구할 수 있음. 채무자가 임의로 부동산을 인도하지 아니하는 경우 매수인은 매각대금을 완납한 뒤 6개월 이내에 법원에 부동산의 인도명령을 신청할 수 있음. 법원은 채무자. 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있고, 매수인은 집행관을 통해 부동산을 강제적인 방법으로 인도 받을 수 있음

9. 배당절차 : 매각대금 납부후 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당 실시

  1) 채권계산서의 제출 : 채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서 제출

  2) 배당표의 작성과 확정 : 이해관계인의 의견 듣고 조사한 다음 배당표 원안에 추가 정정할 것이 있으면 추가 및 정정하여배당표를 완성 및 확정

 

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"1억 싸게 아파트 샀다!"... 부동산 입찰법정 직접 갔더니[내돈내산] (naver.com)