부동산 경매로 소멸하는 권리 소멸하지 않는 권리

경매로 낙찰받으면 소멸하는 권리와 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 경매로 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리를 알아보겠습니다.

 

1. 경매로 소멸하는 권리

 - 담보물권인 근저당권과 저당권(유치권은 새로운 매수자에게 인수됨)

 - 후순위 용익물권인 지상권 지역권 전세권과 후순위로 등기된 임차권. 후순위 압류와 가압류

 - 후순위 가등기

 - 경매개시결정등기, 압류, 전 소유자에 대한 가압류가 아닌 가압류는 매각으로 소멸

 - 말소기준권리보다 전입이 늦은 주택임차인, 상가건물임차인은 소멸되는 권리

 - 담보가등기 및 후순위 소유권이전청구권 가등기

 - 후순위 환매 등기

 

2. 경매로 소멸되는 권리와 소멸하지 않는 권리 구분

 - 소유권 보존 - 소유권 이전 - 저당권 - 임차권 - 가압류 - 소유권 이전 무효 소송 진행 중

1) 가장 빠른 말소기준권리 찾기

2) 원고 승소 시 소유권 이전 무효되어 모든 권리 무효됨. 낙찰자 소유권 박탈됨. 소유권 관련 소송이 있으면 무조건 피함

3) 원고 패소 시 소유권 이전 유효

 

3. 가처분권자가 근저당권에 대한 무효소송 제기한 경우

 - 소유권 이전 - 근저당권 - 가처분 - 압류 - 가압류 - 근저당권 무효 소송 진행 중

1) 소송이 근저당 관련. 근저당권이 말소기준권리인 경우

2) 원고 승소 : 근저당권 무효. 가처분 이후 권리 말소, 낙찰자는 소유권 뺏김. 낙찰자는 대금으로 배당받은 채권자들 상대로 부당이득금 반환 청구소송 실시해야 함

3) 원고 패소 : 근저당권 이후 모든 권리 말소

 

4. 경매로 소멸하지 않는 권리 

유치권, 전소유자에 대한 가압류, 선순위 가처분, 선순위 가등기, 선순위 용익물건(지상권, 지역권, 전세권), 대항력을 가진 선순위 임차인, 선순위 환매등기, 법정지상권, 분묘기지권 등

1) 유치권 : 보통 공사대금을 받지 못한 경우

점유하고 있는 부동산으로 인해 직접적으로 발생한 채권. 해당 부동산을 적법하게 점유. 채무자와 유치권자 사이에 유치권을 배제하는 특약이 없어야 함(피해야 함)

2) 전 소유권자에 대한 가압류 : 일반적인 가압류는 소멸되나 전 소유자에 대한 가압류는 말소되지 않고 인수됨

3) 선순위 가처분 : 금전 채권 이외의 특정의 지급으 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위하거나 다투고 있는 권리관계에 관해 임시의 지위를 정함을 목적으로 하는 재판. 매수인에게 인수됨(피해야 함)

4) 선순위 가등기 : 일반적으로 말소됨. 담보가등기가 아닌 소유건이전청구권 가등기가 문제임. 매수인에게 인수됨. 가등기권자가 가등기에 기해 본등기를 하게 되면 매수인은 소유건을 뺏김. 담보가등기인지 소유권이전청구권가등기인지 구별하는 방법은 배당유무임. 배당 요구를 했다면 채권을 담보하기 위한 담보가등기임

5) 선순위 지상권 지역권 전세권 : 매수인에게 인수됨. 다만 전세권자가 임의경매 신청한 경우에는 낙찰로 소멸됨

6) 선순위 임차인 : 대항력을 갖춘 임차인

7) 선순위 환매등기 : 환매등기란 채무자가 채권자로부터 금전을 빌리면서 채무자 소유의 부동산을 채권자에게 이전시키고 향후 채무자가 채무를 변제 하게 되면 다시 소유권을 채무자에게 이전하기로 하는 등기. 말소기준권리보다 선수위인 환매특약등기는 주의 필요. 낙찰 금액이 환매 금액보다 많다면 낙찰자는 그 손실을 떠 안는다.

 

https://genius.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EA%B6%8C%EB%A6%AC%EB%B6%84%EC%84%9D-%EC%97%B0%EC%8A%B5-%EB%8C%80%ED%95%AD%EB%A0%A5%EC%9D%98-%EC%9D%B4%ED%95%B4%EC%A3%BC%ED%83%9D-%EC%83%81%EA%B0%80

부동산 권리분석 연습 : 대항력의 이해(주택, 상가)